Ab dem 01.01.2023 ändert sich die Bewertung von Immobilien im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Die Übertragung von Immobilien muss jedoch nicht notwendigerweise eine höhere Schenkung bzw. Erbschaftssteuer auslösen, wenn hier beraten durch die Erbrechtskanzlei Eulberg und Ott-Eulberg die Grundregeln zur Optimierung der Überlassung auch im Hinblick auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer beachtet werden.
Es ist aber festzuhalten, dass die steuerliche Bewertung von Immobilien bei der Übertragung in einer Großzahl von Fällen keine entscheidende Bedeutung hat, sondern eine viel höhere Bedeutung hat die Absicherung der Schenker.
Es wurde im Jahr 2022 im Rahmen des Jahressteuergesetzes eine veränderte Bewertung von Immobilien auf den Weg gebracht.
Dies führt dazu, dass ab Januar 2023 die Bewertung von Immobilien im Wert teilweise deutlich nach oben gehen kann. Es ist aber festzuhalten, dass weder die Gutachterausschüsse noch die Finanzverwaltung ausreichend gut vorbereitet auf diese Änderung eingestellt sind.
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten war ja schon in der Vergangenheit ein ganz erheblicher Streitpunkt mit den Gutachterausschüssen. Ab und zu drängte sich der Verdacht auf, dass die Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen publiziert worden sind, genau so viel Wahrheitsgehalt haben wie der Blick der Wahrsagerin in ihre Kristallkugel.
Es ist schon jedes Mal der exakte Bodenrichtwert zu ermitteln und in Zukunft sind die Vergleichswerte, die gerade eben von diesen Gutachterausschüssen gefunden werden sollen, genau zu hinterfragen.
Der Großteil der Steuerberater und Rechtsanwälte wagen es allerdings nicht, hier diese Werte in Frage zu stellen.
Es wird die Prozesssituation in den nächsten Jahren zeigen, wie mit dem Sachverhalt umgegangen werden wird, ob und inwieweit die Ermittlung der Vergleichswerte und der Bodenrichtwerte überhaupt in einem gesetzmäßigen Verfahren erfolgt.
Auf jeden Fall ist es so, dass nach der Idee der veränderten Bewertung Wohnungen und Häuser im Regelfall deutlich höher bewertet werden und damit die Freibeträge überschritten werden.
Gerade in Bayern reichen die bisherigen Freibeträge in keinster Weise dazu aus, eine steuerfreie Übergabe von Immobilien auch innerhalb des Familienverbundes zu gewährleisten.
Die Freibeträge für Ehepartner sind gerade einmal 500.000,00 € alle zehn Jahre und für Kinder alle zehn Jahre 400.000,00 € und für Enkel 200.000,00 €.
Die bayrische Staatsregierung hat daher eine Erhöhung der Freibeträge bzw. eine Regionalisierung der Erbschaftssteuer gefordert.
Gerade im Hinblick auf die Neiddebatte und dem Umstand, dass in Teilbereichen von Deutschland Immobilienwerte nicht drastisch nach oben gehen, wird der bayrische Vorstoß wohl final nur durch eine Entscheidung der Gerichte geklärt werden können.
Es gibt aber zahlreiche Modelle hier die Erbschaftssteuer zu optimieren.
Rein theoretisch rechtlich sollte bereits mit der Geburt eines Kindes damit begonnen werden auf diese Immobilien zu übertragen, sodass bis zu deren 40. Lebensjahr pro Elternteil hier 1,6 Millionen bzw. 2 Millionen Euro übertragen werden können.
Dies sind aber nur rein theoretische Überlegungen.
Im Regelfall beginnen Eltern Immobilien auf ihre Kinder zu übertragen, wenn diese zwischen dem 30. und 40. Lebensjahr alt sind und die Eltern sich zwischen dem 60. und 70. Lebensjahr befinden.
Es wird bis zum Ableben daher im Regelfall nur die zweifache, in seltenen Fällen die dreifache Ausnutzung des Freibetrages möglich sein.
Es sollte aber daran gedacht werden, systematisch an der Übertragung unter Ausnutzung der Freibeträge zu denken.
Erschwert wird die Übergabe an minderjährige Kinder oftmals durch eine zu enge Regulierung durch die Familiengerichte.
Nichts desto trotz wird man hier notfalls im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens die Übertragung auf minderjährige Kinder umsetzen.
Es gilt als erster Grundsatz daher, dass die Freibeträge systematisch alle zehn Jahre ausgenutzt werden sollten, sodass bei vermögenden Familien die beispielsweise zwei Kinder haben, die Transferierung eines Vermögens von 10 bis 15 Millionen erb- und schenkungssteuerfrei auch weiterhin umgesetzt werden kann.
Die Übertragung des Familienheims unter Eheleuten zu Lebzeiten sollte eine flankierende Maßnahme sein.
Bei der Übertragung des Familienwohnheims gilt nämlich, dass bislang dieser Übertragungsvorgang komplett erbschaftssteuerbefreit ist, sodass die 500.000,00 €-Freibetrag für den Ehepartner gar nicht benötigt werden und dass und dies stellt die Besonderheit dar, dass die Übertragung eines Familienwohnheims auch in deutlich kürzeren Jahreszeiträumen als zehn Jahre erfolgen kann.
Diese Übertragung von Familenwohnheimen stellt eine besonders steueroptimierende Gestaltung dar. Hier sollten Sie sich von der Erbrechtskanzlei Eulberg und Ott-Eulberg beraten lassen.
Wenn allerdings Mietwohnungen übertragen werden an den Ehepartner ist dies steuerpflichtig, sodass hier jeweils der Steuerfreibetrag ggf. ganz oder teilweise verbraucht wird.
Es stellt sich aber die große Frage, ob die Erbschaftssteueroptimierung für den Großteil der Familien durch Übertragungen zu erfolgen hat.
Bereits durch ein steueroptimiertes Testament kann innerhalb einer Familie mit zwei Kindern auf den ersten Versterbensfall bei geschickter Gestaltung ein Vermögen von 1,5 Millionen erbschaftssteuerfrei vererbt werden auf den ersten Versterbensfall und auf den zweiten Versterbensfall weitere 800.00,00 €, sodass Familienvermögen in einer Größenordnung von gerundet 2,3 Millionen erbschaftssteuerfrei transferiert werden kann. Wenn dann eines der Kinder auch noch in die Immobilie der Eltern als Familienwohnheim einziehen sollte, dann ist diese auch noch steuerfrei, sodass bei diesem Gesamtmodell hier im Regelfall drei Millionen durch eine geschickte Testamentsgestaltung vererbt werden können, ohne, dass ein Cent Erbschaftssteuer anfällt.
Große Panik besteht immer bei Eheleuten, dass sie Bedenken haben, dass die Steuerfreiheit des Familienwohnheims dadurch zerstört wird, indem sie in ein Seniorenwohnheim umziehen.
Der Umzug in ein Pflegeheim führt zu keiner Steuerbelastung.
Der Wunsch vieler älterer Menschen sich wohnungsmäßig zu verkleinern, sollte allerdings unter dem Aspekt der Erbschaftssteueroptimierung genau mit einkalkuliert werden.
Wenn nämlich der überlebende Ehepartner, der die Steuerfreiheit des Familienheims ausgenutzt hat, in eine kleinere Immobilie umzieht, innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall dann kann dies zu einer Steuerbelastung führen.
Wenn Eltern das Familienwohnheim an eines der Kinder vererben, dann ist hier die Steuerfreiheit zu 100 % nur dann gegeben, wenn die Wohnfläche maximal 200 m² ist. Wenn das Objekt, großzügige Villa, 300 m² hat, reduziert sich die Befreiung auf grob gerundet 60 %.
Die Wahrscheinlichkeit, dass Kinder in die Immobilien ihrer Eltern einziehen, ist statistisch gesehen bislang eher gering.
Unter der allgemeinen Betrachtung des Immobilienmarkts ist allerdings festzustellen, dass immer mehr Kinder in die flächenmäßig größer gebauten Immobilien ihrer Eltern doch einziehen.
Es wird die Entwicklung innerhalb der nächsten zehn Jahre zeigen, ob hier die Steuerfreiheit des Familienheims wegen einer geänderten Wohnpolitik der Kinder zu einer höheren Ausnutzung führen wird.
Die Übertragung von Immobilien setzt allerdings eine besondere Kunstfertigkeit voraus. Hier ist leider festzustellen, dass zahlreiche Überlassungsverträge in einem allerhöchsten Maß unsorgfältig ausgestaltet sind.
Dies beginnt oftmals mit dem vollkommen überflüssigen und geradezu kontraproduktiven Satz: „Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge“. Derartige Unsinnigkeiten sollten in einem Übergabevertrag unter keinen Umständen enthalten sein.
Zusätzlich sollten sich die Übergeber im Regelfall den Nießbrauch und zwar den Total-Nießbrauch vorbehalten.
Dies bedeutet, dass die Eltern zwar die Immobilie eigentumsmäßig an ein Kind oder mehrere Kinder übertragen, sie sich aber die wirtschaftliche Verwaltung ihrer Immobilien zurückbehalten. Damit es hier nicht zu jahrelangen Streitigkeiten kommen sollte, muss das Notariat dringend darauf hingewiesen werden, dass die Ausformulierung des Nießbrauchsrechts schon im Detail zu erfolgen hat und nicht abgetan wird mit der Bemerkung: „Es gelten die gesetzlichen Vorschriften“.
Es müssen hier auch einkommenssteuerrechtliche Belange berücksichtigt werden können, auf jeden Fall die Regelungen des Total-Nießbrauchs beachtet werden.
Wenn, denn der Total-Nießbrauch vereinbart wird, müssen sich die Parteien eines Vertrages sich auch darüber Gedanken machen, wer die außergewöhnlichen Aufwendungen und Reparaturen wie beispielsweise Änderung des Heizungssystems, Dämmung, Solaranlagenpflicht, etc. zu übernehmen hat.
Es ist erschreckend, wie wenig Berater sich darüber Gedanken machen, wie die Energiewende Auswirkungen auf diese Nießbrauchmodelle haben wird.
Im Rahmen unserer Ermittlungen zu Ertragsfähigkeiten von Nießbrauchmodellen haben wir beispielsweise in unserer mehr als 30-jährigen Tätigkeit im Bereich der Erbrechtsberatung ermittelt, dass ca. 35 % der übergebenen Immobilien, bei denen sich die Eltern den Nießbrauch vorbehalten haben, kein positiver Ertrag mehr vorhanden ist, sondern, dass hier die Nießbraucher sozusagen Geld mitbringen müssen.
Gerade bei Wohnungen in Eigentumswohnanlagen ist es so, dass bei Immobilien aus den 70iger und 80iger Jahren hier Sonderumlagen, etc. den Mietertrag drastisch nach unten senken.
Gerade bei den vorerwähnten Immobilien kam es bei Immobilienbauten in Lechhausen und im Ulrichsviertel zu dramatischen Nachforderungen, weil beispielsweise Flachdächer, Aufzüge, Balkone, Keller und Tiefgaragen saniert werden mussten.
Die negativen Folgen hieraus sind oftmals wesentlich dramatischer als die Schenkungssteuerbelastung.
Gleichfalls sollten Übergeber wenigstens die fünf Standardrückforderungsgründe mit in den Übergabevertrag mit aufnehmen.
Die zutreffende Gestaltung des Übergabevertrages in zivilrechtlicher und erbrechtlicher Hinsicht bedarf im Endeffekt einer höheren Sorgfalt und Herangehensweise als die steuerliche Berechnung und Ausgestaltung.
Gleichfalls muss hier ständig die Rechtsprechung beachtet werden, wonach bei der Einräumung eines Nießbrauchs aber jetzt genauso bei der Einräumung eines kompletten Wohnungsrechts in pflichtteilsrechtlicher Hinsicht es keine Abschmelzung und keine Zehn-Jahres-Frist gibt.
Bei den ganzen überstürzt vorgenommenen Überlassungsverträgen aus dem Oktober/November 2022 wurde und dies stellt sich nunmehr heraus, viel zu wenig Wert auf die sonstigen erbrechtlichen Belange gelegt.
Die Einräumung des Total-Nießbrauchs hat gerade bei Übergebern, wenn diese ca. 60 Jahre alt sind, sehr hohe erbschaftssteuerliche Vorteile, da der kapitalisierte Nießbrauchswert vollkommen abgezogen wird vom sogenannten Grundbesitzwert.
Abgeschafft wurde allerdings die Abzugsfähigkeit von dauernden Lasten in einkommenssteuerrechtlicher Hinsicht bei der Immobilie, die sich im Privatvermögen befinden.
Bei der Übertragung gegen Nießbrauchrechte muss allerdings exakt formuliert werden, ob und inwieweit die Übergeber auf diese Immobilie nochmals neue Grundschulden eintragen lassen können und wer dann beispielsweise beim Ableben der Übertragenden diese Verbindlichkeiten zu tragen hat.
Im Regelfall wird bei den Standardübergabeverträgen vollkommen falsch vorgesehen, dass die Übergeber keine neuen Grundschulden eintragen dürfen.
Hier sollten Sie dringend Ihre Übergabeverträge überprüfen.
Nicht vergessen werden sollte, dass bei der Nießbraucheinräumung die Übergeber sich das Recht einräumen lassen, einseitig auf den Nießbrauch zu verzichten.
Wenn in Ihrem Übergabevertrag diese Klausel fehlen sollte, zeigt dies, dass Sie sich hier nicht haben profund beraten lassen.
Wenn man hier alle Register ziehen würde, könnte bei Ausnutzung aller Situationen bei einer Zwei-Kind-Familie auch Vermögen in einer Größenordnung von etwa 20 Millionen Euro übertragen werden, ohne dass hier Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer anfällt.
Von den allermeisten Beratern wird allerdings die Weitergabe in der Seitenlinie, also an nicht verheiratete Lebenspartner oder Geschwister vollkommen außer Acht gelassen.
Wenn man sich allerdings die Entwicklung zur Familie und zu den nicht ehelichen Lebenspartnerschaften ansieht, ist hier festzustellen, dass hier ein massiver Anstieg von Beziehungen außerhalb des Familienverbandes besteht.
Hier wirkt sich die Erhöhung der Bewertung in einem ganz massiven Umfang aus.
Dies liegt darin begründet, dass nicht eheliche Lebenspartner lediglich einen Freibetrag von 20.000,00 € haben. Dieser erbschaftssteuerliche Freibetrag von 20.00,00 € steht auch nur den Geschwistern zu.
Und der Eingangssteuersatz von 30 % führt dann dazu, dass der jeweils Erbende oder Beschenkte oftmals in keinster Weise in der Lage sein wird, die Erbschaft bzw. Schenkungssteuer bezahlen zu können. Die falschen Meldungen über die Stundung von Erbschafts- und Schenkungssteuer sollten geflissentlich überlesen werden.
Die Übertragung an die Seitenlinie oder an nicht verwandte Personen bedarf der ganz besonderen Überlegung.
Es wird die Ermittlung der Bodenrichtwerte bzw. der sogenannten Vergleichswerte abzuwarten sein und die Entwicklung der Regionalfaktoren.
Im Endeffekt ist es dann so, dass ggf. ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen eingeholt werden muss.
Sie sollten allerdings dabei einkalkulieren, dass die Kosten für Sachverständige in etwa 0,8 bis 1,2 % des Immobilienwerts betragen.
Es muss dann hier eine Vergleichsberechnung erfolgen, ob der Aufwand in Rechtsanwaltskosten und Sachverständigengebühren sich auch errechnet.
Auch muss darauf hingewiesen werden, dass die Kosten der Übertragung je nach Immobilie ganz schön ins Geld gehen kann und es muss dies dann auch wiederrum berechnet werden im Hinblick auf die mögliche Ersparung von Steuern.
Der von vielen Rechtsanwälten und Steuerberatern als Vorteil aufgeführte 10%-Abschlag bei Mietwohnungen ist viel zu gering aber nicht zu ändern.
Gerade bei den erneuten Mietnebenkostenabrechnungen wird es so sein, dass die CO2-Abgabe immer mehr in Zukunft die Eigentümer belasten wird.
Der Abzug von 10 % vom Besitzwert bei Mietwohnungen fällt viel zu gering aus. Er hätte auf etwa 20 – 30 % erhöht werden müssen.
Es ist allerdings so, dass mit diesen gesetzlichen Vorgaben gelebt werden muss.
Unangenehm bei der derzeitigen Grundbesitzwertgestaltung ist aber auch, dass bei vermieteten Immobilien nicht etwa der erzielte Mietertrag maßgeblich sein soll, sondern die übliche Vergleichsmiete.
Die sozialverantwortungsbewussten Hauseigentümer, die jahrelang ihren Mietern mit der Miete und ggf. auch den Mietnebenkosten entgegengekommen sind, werden sowohl bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer abgestraft aber auch leider in einem größeren Umfang bei der Einkommenssteuer.
Dies sollte beachtet werden.