Mögliche höhere Schenkungssteuerbelastung bei der Übertragung von Immobilien und, wenn Immobilien sich im Nachlass befinden.
Ab dem 01.01.23 steigt die Erbschaft-/Schenkungsteuer für die Immobilien voraussichtlich in einem ganz erheblichen Umfang. Um dies sicher zu verhindern, sollten sich viele Immobilieneigentümer Gedanken machen, ihre Immobilien noch im Jahr 2022 zu überschreiben.
Wer Immobilienvermögen hat, der wird dieser Tage die Pressemeldungen mit Schrecken gelesen haben. Die Weitergabe von Immobilien sowie innerhalb als auch außerhalb der Familie wird aller Voraussicht nach ab dem 01.01.2023 mit einer deutlich höheren Steuer belegt werden.
Entgegen den Ankündigungen aus der Politik, dass für Freibeträge inflationsbereinigt angepasst werden, wurde der Freibetrag im Bereich der Erbschaftsteuer seit dem Jahr 2009 nicht angehoben.
Es werden die Grundlagen, nach denen die Immobilien bewertet werden, verändert.
Die Veränderungen sind teilweise dramatisch: Für ein frei stehendes Einfamilienhaus am Stadtrand von München mit etwa 100 m² Wohnfläche und einem Grundstück von etwa 500 bis 800 m² wird derzeit auf dem Immobilienmarkt einen Verkehrswert von etwa 2 Mio. Euro bei durchschnittlichem Zustand angesetzt.
Bei einigen Musterberechnungen wurde hier eine Schenkungsteuer von etwa 250 bis 290.000 Euro ermittelt.
Nach der neuen Bewertungsmethode kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilie etwa mit 2,5 Mio Euro bewertet wird (Regionalfaktor) und dass die Erbschaft-/Schenkungsteuer bei der Vererbung innerhalb der Familie auf etwa 400.000 Euro ansteigen wird.
Wenn Freibeträge bereits ausgenutzt sind, kommt es zu einem noch deutlich höheren Anstieg. Bei einer Weitergabe, sei es durch Schenkung oder im Erbfall, an die Seitenlinie wird hier ein Betrag fällig, der durchaus in den Bereich von 0,8 bis 1,2 Mio. Euro reichen wird.
Die Erben werden dann die Immobilie nur schwerlich halten können.
Die anfallenden Zinsen für die Aufnahme eines Darlehens zur Bezahlung von Erbschaft-/Schenkungsteuer sind einkommensteuerrechtlich nicht relevant.
Die jetzt angedachte Vorgehensweise ist eine typische Steuererhöhung durch die Hintertür.
All die Bekundungen der politischen Vertreter, dass eine höhere Belastung des Mittelstands vermieden werden soll, der auch bereits sehr stark unter der galoppierenden Inflation leidet, stellten sich als Schall und Rauch heraus.
Die Erhöhung resultiert aus einer Neuregelung der sogenannten Immobilienwertverordnung aus dem Jahr 2021.
Die Änderungen aus der Verordnung aus dem Jahr 2021 hängen zum Teil mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2006 zusammen, wonach unabhängig von der Art des verschenkten Vermögens oder des Vermögens im Rahmen des Erbfalles die Vermögenspositionen einigermaßen gleich besteuert werden sollen.
Es ist nämlich wenig einsichtig nach dieser Argumentationskette, dass Geldvermögen und Immobilienvermögen unterschiedlich besteuert werden.
Hierbei übersieht allerdings das Gericht, dass Geldvermögen vollkommen risikolos (es werden keine weiteren Kosten auslöst) gehalten werden kann, während bei Immobilienvermögen ganz erhebliche Finanzrisiken eingegangen werden.
Bei der ganzen politischen Diskussion wird übersehen, dass, wenn Geld übertragen wird, derjenige, der Geld bekommt, damit keine begleitenden Maßnahmen vornehmen muss, während der derjenige, der eine Immobilie übernimmt, hier massive Risiken und auch Kosten übernimmt.
Dies bedeutet, Maßnahmen nach dem Energieeinsparungsgesetz, Auswechseln der Heizung, der Wärmedämmung im Dachspitz und der Wärmedämmung beispielsweise in Kellerräumen und von Außenwänden.
Musterberechnungen haben ergeben, dass gerade bei Mehrfamilienhäusern hier schnell einmal Beträge zwischen 100.000 und 200.000 Euro sich niederschlagen.
Diese Folgekosten haben weder die Gutachterausschüsse noch die Referenten im Bundesfinanzministerium auch nur ansatzweise erkannt und einbewertet.
Zusätzlich wird diese Maßnahme auch dadurch nochmals steuerträchtiger, da innerhalb der politischen Parteien ganz stark plädiert wird für die Abschaffung der Steuerfreiheit der als Familienheim bewohnten Immobilie.
Für all diese Fälle bleibt die Steuererhöhung, wenn es um das Familienwohnheim geht, außen vor.
Dies wird allerdings dann kräftig sich nachholen, wenn das Ziel des Eigenheimprivilegs abgeschafft wird.
Bislang wurde für das Eigenheimprivileg eine Wohnfläche von 200 m² angesetzt. Nach Auffassung von zahlreichen Politikern und Politikerinnen sind 200 m² Wohnfläche für eine Familie viel zu hoch.
Die politischen Entscheidungsträger referieren derzeit eine 100-m²-Wohnflächen-Lösung, die zusätzlich kombiniert werden solle dahingehend, dass beispielsweise der Grund und Boden, wenn es sich um ein Haus handelt, nicht mehr Grund haben soll als 500 m².
Die Tendenz ist eindeutig erkennbar, dass großzügiges Wohnen in Immobilien auf etwas größeren Flächen massiv besteuert werden soll.
Wenn die Immobilie nicht selbst benutzt werden soll, dann bleibt es nur noch bei den Freibeträgen.
Die Freibeträge in Deutschland sind im Vergleich zu manch anderen Ländern geradezu grotesk niedrig.
Seit vielen Jahren gibt es die Forderungen, wonach die Freibeträge dramatisch erhöht werden sollen.
Gleichfalls fehlt jegliche soziale Komponente im Bereich der Vermietung. Gerade in Bayern gibt es Vermieter, die mit dem Mietpreis ihren langjährigen Mietern entgegenkommen. Diese werden sowohl einkommensteuermäßig abgestraft, als auch zusätzlich erb- und schenkungssteuermäßig in einem unerträglichen Maß benachteiligt. Es gilt nämlich die erzielbare Miete und nicht die tatsächlich erzielte Miete.
Es sollte also gerade bei derartigen Dingen hier eine Reformierung des Erbschaftsteuerrechtes stattfinden. Nachdem allerdings die Erbschaftsteuer sich in den letzten Jahren verfünffacht hat und aus der Politik die Forderung nach einer Verachtfachung der Erbschaftsteuer gekommen ist und zusätzlich statt der voraussichtlich dieses Jahr erzielten 13 Milliarden eine Jahressumme von 100 Milliarden als durchaus passende Summe im Gespräch war, sollte im Hinblick auf die anstehenden unsicheren Rahmenbedingungen die Übergabe im Jahr 2022 erfolgen.
Gerade bei größeren Immobilien müssen zusätzlich Maßnahmen getroffen werden wie Nießbrauch und Rückforderungsrechte.
Die zeitliche Schiene wird allerdings sehr knapp.
Sämtliche Ankündigungen, wonach es hier zu einer adäquaten Berücksichtigung der Interessen kommt, gehen fehl. Die einzigen massiven Proteststimmen gegen das Erbschaftsteuergesetz in diese Variation werden derzeit von der Bayerischen Staatsregierung erhoben.
Leider ist es auch so, dass ansonsten alle anderen Bundesländer eher für eine deutliche Erhöhung der Erbschaftsteuer sind, da die Erbschaftsteuer zwar ein Bundesgesetz ist, aber die hieraus resultierende Steuer wiederum den einzelnen Ländern zugutekommt.
Wenn allerdings diese Länder im Rahmen des Bundesfinanzausgleiches zur Kasse gebeten werden, dann verbleibt ihnen von der in ihrem Bundesland erhöht eingenommenen Erbschaftsteuer nämlich nichts, da sie diese Beträge dann an die finanzschwächeren Bundesländer abgeben müssen.
Die dringend notwendige Reform des Erbschaftsteuergesetzes beispielsweise mit den massiv erhöhten Freibeträgen oder deutlich herabgesenkten Steuersätzen bzw. der Differenzierung von Vermögenspositionen ist mehr als überfällig.
Für das tägliche Handling im Bereich von Immobilien und deren Weitergabe an die nächste Generation helfen diese Aussichten jedoch nicht weiter.
Aus der Politik wurde auch schlagwortartig wiedergegeben: Wenn Sie etwas zu vererben haben, dann haben Sie in Ihrem Leben etwas verkehrt gemacht.
Eine weitere politische Aussage war, die soziale Gerechtigkeit wird dadurch gestört, dass ein Teil der Abkömmlinge durch Schenkungen und Erbschaften eine bessere Lebensstartsituation haben als andere, und dies muss abgeschafft werden.