Die Steigerung von Immobilienwerten ist abhängig von der Bevölkerungszahl von Menschen mit einem Alter von unter 50 Jahren und dem entsprechenden wirtschaftlichen Umfeld.
Der Trend, der sich bei den großen Ständen, wie München, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg etc. zeigt, dass dort ein massiver Zuzug von Personen stattfindet, ist nicht in allen Bereichen des Landkreises Augsburg festzustellen.
In folgen Orten ist im Zeitraum von 2010 bis zum 30.06.2015 die Einwohnerzahl gefallen, wobei sich dieser Trend auch für 2017 fortgesetzt hat. In folgenden Gemeinden sind die Einwohnermeldezahlen gefallen:
- Ehingen
- Kühlenthal
- Emersacker
- Heretsried
- Gablingen
- Zusmarshausen
- Ustersbach
- Kutzenhausen
- Gessertshausen
- Wehringen
- Kleinaitingen
- Hiltenfingen
- Langerringen.
In den nachfolgenden Gemeinden sind die Einwohnerzahlen gestiegen:
- Ellgau
- Nordendorf
- Westendorf
- Thierhaupten
- Biberbach
- Langweid
- Altenmünster
- Adelsried
- Bonstetten
- Aichstetten
- Horgau
- Diedorf
- Bobingen
- Mickhausen
- Langenneufnach
- Walkertshofen
- Scherstätten
- Schwabmünchen
- Graben
- Klosterlechfeld.
Es ist allerdings so, dass hier auch Zahlen mit eingepflegt wurden von Menschen, die dort ggf. nur vorübergehend, Asylverfahren usw., wohnhaft sind.
Es ist auch so, dass das Bevölkerungsniveau stark altersstrukturabhängig ist. Gerade in den Gebieten, in denen bereits eine rückgängige Bevölkerungszahl festgestellt worden ist, wird sich der Rückgang in den nächsten Jahren noch verstärken, da der dortige Altersdurchschnitt bereits sehr hoch ist.
Es wird hier Wohnraum frei werden.
Ob dieser Wohnraum allerdings nach Eintritt von Erbfällen weiter vermietet werden kann, ist fraglich. Gerade bei Gemeinden mit fallenden Einwohnerzahlen ist auch von einer älteren Baustruktur auszugehen.
Die Immobilienwertentwicklung in derartigen Gebieten ist stagnierend und zum Teil sogar im Gegensatz zum Bundestrend fallend.
Moderne Einfamilienhäuser, die z.B. im Jahre 2011 / 2012 aufwändig gebaut worden sind in einer Preisklasse zwischen 450.000,00 € – 600.000,00 € können nicht einmal ansatzweise zu diesen Preisen verkauft werden.
Je hochwertiger gebaut und je individueller gebaut wurde in solchen Gebieten, umso größer ist der Wertverlust.
Zusätzlich wird ein hoher Anteil dieser Bevölkerungsgruppe aufgrund geringen Einkommens in der Vergangenheit und daraus resultierend niedrigen Renten im Falle der Pflegeheimunterbringung diese Immobilie zum Zwecke der Finanzierungslücke verkaufen müssen.
Während beispielsweise in München Immobilien, nachdem sie inseriert werden, im Durchschnitt innerhalb von zwischen 1-4 Monate verkauft werden in dem Bereich, den sich der Verkäufer vorgestellt hat, müssen bei Immobilien in schwachen Gebieten des Landkreises Augsburg oftmals 1-2 Jahre inseriert werden, bis sein Käufer gefunden wird, der ein akzeptables Kaufangebot abgibt.
Gerade bei der Testamentsplanung und der Zuweisung von einzelnen Immobilien an einzelne Kinder sollte unter keinen Umständen von der derzeitigen Werthaltigkeit ausgegangen werden, da diesbezüglich von einem weiteren Fallen der Immobilienwerte in diesen Gebieten zu rechnen sein wird.
Gerade in den Gebieten mit fallenden Einwohnerzahlen wurde auch die Infrastruktur entsprechend angepasst. Es gibt keine Metzger, Bäcker, Tante-Emma-Läden mehr, sodass sich der Trend weiterhin beschleunigt, dass diese Orte relativ unattraktiv werden.
Der Trend, dass gerade die in diesen Orten befindlichen Einfamilienhäuser, auch in Form von Bauernhäusern, keine sehr begehrte Wohnsituation ist, erkennt man daran, dass vielmehr Neubaugebiete in ländlichen Bereichen am Entstehen sind am Rande der Gemeinden, während das Dorfzentrum einen massiven Bevölkerungsverlust hinzunehmen hat. Beispiele hierfür sind Gemeinden, wie Altenmünster, Baiershofen und Horgau, um nur einige zu nennen.
Auch in den südlich von Augsburg gelegenen Ortschaften, die im Einzugsbereich der Münchener S-Bahn liegen, entstehen Satellitenneubaugebiete, die teilweise mehr Einwohner beherbergen als in der ursprünglich strukturierten Gemeinde.
Resümee: Diese Entwicklung ist, dass die Wertentwicklung von auf dem Land gelegenen Immobilien vorsichtig und kritisch betrachtet werden muss.
Gerade Immobiliensachverständige, die herangezogen werden in Pflichtteilsangelegenheiten zur Bewertung von Immobilien, sollten nicht einfach standardmäßig Bodenrichtwerte und Herstellungskosten heranziehen und dies unter Berücksichtigung des Alters dann zu einem Verkehrswert machen, sondern es muss bei diesem Gutachten bei Immobilien im ländlichen Bereich sehr dezidiert untersucht werden, ob überhaupt ein Marktgeschehen in diesen Orten stattfinden.
Es gibt beispielsweise Orte, in denen in den letzten Jahren nahezu keinerlei Verkäufe mehr stattgefunden haben, auch wenn die Immobilien leer stehen, da einfach kein Kaufinteresse besteht.
Auf diese Umstände muss dann der beratende erfahrene Anwalt, den Sachverständigen darauf hinweisen, dass dann weitere Abschläge auf den Immobilienpreis vorzunehmen sind.
Die Erbrechtskanzlei Eulberg & Ott-Eulberg sammelt ständig Daten aus dem Landkreis Augsburg, um die Entwicklungen festzustellen und ggf. korrigierend bei gutachtlichen Würdigungen eingreifen zu können.